La exención de vivienda habitual de Arizona — homestead exemption — protege una cantidad definida del capital propio de un propietario frente a la venta forzosa por acreedores con sentencia. La norma es el artículo 33-1101 de los Estatutos Revisados, y se confunde con frecuencia con otras dos cosas: el concepto de exención fiscal sobre la vivienda que existe en otros estados, y una declaración que el propietario deba registrar. En Arizona, la exención es una protección legal que nace de la propia norma sobre una residencia que cumple los requisitos — y su cantidad vigente, tras dos rondas de cambios por los votantes y por la legislatura, es mayor de lo que todavía afirman muchos artículos y formularios antiguos.
Tal como la publica actualmente la Legislatura de Arizona, el artículo 33-1101 establece que cualquier persona de al menos dieciocho años, casada o soltera, que resida en este estado puede mantener como vivienda habitual, exenta de embargo, ejecución y venta forzosa, una cantidad que no supere los 400.000 dólares de valor. El artículo lleva una advertencia sobre requisitos de aprobación por los votantes, y su título incluye ahora el ajuste anual: la cifra de 400.000 dólares es la cantidad que figura en la norma en la redacción dada por la Proposición 209, la medida sobre cobro de deudas que los votantes aprobaron en noviembre de 2022, y la cifra ajustada es la que debe verificarse en el momento en que surja una reclamación real, porque un mecanismo de ajuste anual significa que la cantidad está diseñada para moverse con el tiempo.
El bien que cumple los requisitos es el interés de la persona en una de las formas enumeradas: un inmueble en un solo cuerpo compacto sobre el que existe una casa en la que la persona reside; un condominio o cooperativa en el que reside; una casa móvil en la que reside; o una casa móvil más el terreno en el que se encuentra. La residencia es el hilo que recorre todas las categorías: es una protección para la casa en la que la persona vive de verdad, no para inmuebles de inversión ni para una segunda residencia ocupada por otros.
La cifra en dólares mide el capital propio — en inglés, equity —, no el valor total: es el interés del propietario por encima de lo que el inmueble debe. La norma establece que un matrimonio o una persona soltera solo puede mantener una exención de vivienda habitual, y que el valor indicado se refiere al capital propio de la persona soltera o del matrimonio: los cónyuges no reciben cada uno una exención completa separada por el mismo hogar. Si un matrimonio que vivía junto en la vivienda se divorcia después, la exención total permitida para esa residencia a favor de uno o de ambos juntos sigue limitada a la cantidad legal. Esas reglas responden a las dos preguntas aritméticas más frecuentes sobre la exención, y ambas respuestas van contra la duplicación: una casa, una exención, medida sobre el capital propio.
La norma también sigue brevemente el dinero tras una venta: la exención, hasta la cantidad legal, se aplica automáticamente al interés de la persona en el producto en efectivo identificable de la venta voluntaria o forzosa del inmueble, y continúa durante dieciocho meses tras la venta o hasta que la persona establece una nueva vivienda habitual con ese producto, lo que ocurra primero. No se aplica al producto de una refinanciación. Alrededor de esas reglas se sitúan las excepciones del artículo complementario 33-1103: la vivienda habitual no está exenta frente a gravámenes consentidos, como una hipoteca o escritura de fideicomiso firmada por el propietario, frente a gravámenes por mano de obra o materiales según las normas de gravámenes de la construcción, ni frente a gravámenes por atrasos de manutención de menores o pensión conyugal en las circunstancias que ese artículo especifica. Un propietario no puede, por tanto, usar el artículo 33-1101 contra su propio prestamista hipotecario: la exención opera frente al cobro judicial involuntario, que es una postura enteramente distinta.
Fuera de la bancarrota, la exención aflora cuando un acreedor con sentencia intenta ejecutar contra una casa: el capital protegido debe respetarse en cualquier venta forzosa, y los procedimientos complementarios del artículo 33-1105 regulan la opción del acreedor de vender un inmueble sujeto a la exención, incluida la regla de que una oferta debe superar la cantidad de la exención más los gravámenes consentidos preferentes y los costes de la venta antes de que esta proceda. Dentro de la bancarrota, los deudores de Arizona usan en general las exenciones estatales en lugar de la lista federal, de modo que la cantidad del artículo 33-1101 afecta directamente a lo que un síndico puede alcanzar: es el contexto en el que la mayoría de los propietarios oye hablar de ella por primera vez, a menudo al revisar artículos como el de bancarrota y deudas garantizadas.
Los gravámenes por sentencia añaden una capa temporal. La legislación vigente desde el 1 de enero de 2022 cambió cómo interactúan las sentencias registradas con la vivienda habitual en una venta, transmisión o refinanciación, distinguiendo las sentencias registradas antes de esa fecha de las posteriores y fijando reglas de prioridad entre la exención, el propietario y los titulares de gravámenes. El resultado es que la pregunta práctica en una refinanciación o una venta rara vez es la exención en abstracto: es qué sentencias existen, cuándo se registraron y cómo debe darles cuenta el cierre, que es un trabajo de títulos realizado operación a operación. Quien evalúe su exposición al cobro puede localizar abogados de bancarrota en el directorio de abogados en Arizona.
¿Cuánto capital propio protege Arizona? El artículo 33-1101, tal como se publica actualmente, indica 400.000 dólares, con un mecanismo de ajuste anual; verifique la cifra ajustada vigente antes de confiar en ella. ¿Debe presentarse una declaración de vivienda habitual? La exención nace de la propia norma sobre una residencia que cumple los requisitos; no la crea una declaración registrada. ¿Protege frente a una hipoteca? No: los gravámenes consentidos están exceptuados según el artículo 33-1103. ¿Los cónyuges obtienen 800.000 dólares entre los dos? No: una sola exención por matrimonio, medida sobre su capital propio. ¿Qué ocurre con el producto de la venta? La exención se aplica al producto en efectivo identificable durante dieciocho meses o hasta que se establece una nueva vivienda habitual, lo que ocurra primero.
Este artículo es información general sobre los artículos 33-1101 y 33-1103 tal como los publica la Legislatura de Arizona, no asesoría legal sobre ningún inmueble, sentencia ni caso de bancarrota.
Este artículo es información general, no asesoría legal. No crea una relación abogado-cliente.